Må du søke for å bygge?

Artikkel av: advokat Ingrid Therese Hopsø

1. Innledning

Den sittende regjeringen har gjennom flere år arbeidet med å innføre enklere regler for plan- og byggesaker. Hensikten har vært å avvikle unødvendig byråkrati, og gjøre byggeprosessen rimeligere og mindre komplisert ved oppføring av mindre og enkle tiltak. Tidligere har regjeringen blant annet lempet på reglene for å oppføre frittstående garasje og andre bygninger som ikke skal brukes til beboelse.

Den 1. mai 2021 trådte det i kraft endringer i byggesaksforskriften som innebærer større frihet til å bygge tilbygg og terrasser. Men obs! – friheten som regjeringen gir deg er selvsagt underlagt et visst ansvar. Ansvaret innebærer at du før du setter i gang må sette deg inn i de arealplaner som gjelder for området, og i plan- og bygningslovgivningen for øvrig. Det du ønsker å bygge må heller ikke være i strid med annet regelverk, som naboloven eller vegloven.

2. Rettslig utgangspunkt

Når du skal sette deg inn i hva du kan bygge uten å søke er det greit å kjenne til systematikken i plan- og bygningsloven.

Plan- og bygningsloven gjelder for «tiltak». Tiltak er i loven definert som oppføring, riving, endring, fasadeendring, endret bruk, og andre tiltak knyttet til bygninger, konstruksjoner og anlegg, samt terrenginngrep og opprettelse og endring av eiendom. Iverksetting av tiltak kan bare skje dersom tiltaket ikke er i strid med plan- og bygningslovens bestemmelser med tilhørende forskrifter, kommuneplanens arealdel og reguleringsplan.

Litt forenklet sagt skiller loven mellom tiltak som er søknadspliktige, og tiltak som ikke er søknadspliktige. Loven og forskriftene definerer hvilken kategori det respektive tiltak faller innenfor. Men også de ikke søknadspliktige tiltak må altså være i tråd med lov, forskrift, kommuneplan og reguleringsplan.

3. Enklere å bygge terrasser

Lovverket skiller mellom terrasser forbundet med bygning, og såkalte plattinger. En platting er et utegulv – en opparbeidet del av uteareal – som ligger direkte på bakken eller lavt over terrenget. I henhold til en uttalelse fra Kommunaldepartementet anses platting i utgangspunktet ikke som et tiltak i henhold til plan- og bygningsloven hvis høyden ikke overstiger en halv meter over bakken. Plattinger kan imidlertid være undergitt bestemmelser i arealplaner.

Frem til 1. mai 2021 var terrasser som var lavere enn en halv meter over bakken unntatt søknadsplikt. Dette er nå endret slik at du kan bygge denne med en høyde på inntil én meter over bakken, uten at tiltaket blir søknadspliktig.

Dette gjelder imidlertid ikke enhver terrasse, forutsetningen er at terrassen er forbundet med en bygning, at den ikke stikker mer enn fire meter ut fra bygningens fasadeliv, og at den ikke på noe sted kan være nærmere nabogrensen enn én meter.

Terrassen kan ikke være overbygget, men den kan ha et tilhørende rekkverk på inntil 1,2 meter.

4. Enklere å bygge tilbygg

Frem til 1. mai 2021 var mindre tilbygg opp til 15 kvadratmeter – uten rom for varig opphold – unntatt søknadsplikt. Med tilbygg forstås en utvidelse som normalt medfører en økning av husets grunnflate.

Fra 1. mai 2021 gjelder ikke lenger forutsetningen om at tilbygget ikke kan ha rom til varig opphold. Nå kan du bygge på et soverom, en gang, en spisestue eller hva du måtte ønske – så lenge tilbygget ikke er større enn 15 kvadratmeter. Tilbygget kan ikke være høyere enn to etasjer, eller høyere enn den eksisterende bygningen. Tilbygget kan ikke ha en utstrekning som innebærer at det på noe sted blir liggende nærmere nabogrensen enn fire meter.

Oppfører du et tilbygg plikter du å varsle kommunen om dette senest fire uker etter at tiltaket er ferdigstilt. Byggesaksforskriften har nærmere bestemmelser om hvilke opplysninger som må fremgå av meldingen.

5. Andre byggverk

Foruten de ovenfor nevnte tiltak er også levegg, små forstøtningsmurer og enkelte frittliggende bygninger unntatt fra søknadsplikt.

5.1 Levegg

Leveggen kan være inntil 1,8 meter høy og inntil ti meter lang. Leveggen kan være frittstående eller forbundet med bygning, og avstanden til nabogrense skal ikke være mindre enn én meter.

Dersom du ønsker å sette leveggen i eiendomsgrensen kan den være fem meter lang. Dersom du setter leveggen i eiendomsgrensen bør du passe på å avtale med naboen at du fra naboens eiendom har rett til å foreta vedlikehold av den siden av leveggen som vender mot naboen.

5.2 Mindre forstøtningsmurer

Mindre forstøtningsmurer på inntil én meters høyde kan oppføres uten søknadsplikt, forutsatt at avstanden til nabogrensen er minst én meter. Er avstanden til nabogrensen fire meter, kan forstøtningsmuren være 1,5 meter høy.

5.3 Frittliggende bygninger (garasje, bod, uthus og lignende)

Det er også unntak fra søknadsplikt for byggverk på inntil 50 kvadratmeter som ikke skal benyttes til beboelse, altså garasjer, bod, uthus og lignende. Bygningen kan oppføres i én etasje, og kan ikke underbygges med kjeller. Mønehøyden kan ikke være over fire meter, og gesimshøyden ikke over tre meter. Avstanden fra nabogrensen må være minst én meter, og bygningen må ikke plasseres over ledninger i grunnen.

6. Tiltaket må være i tråd med regelverket

«Jippi» tenker du kanskje nå – «da er det bare å sette i gang». Men så enkelt er det dessverre ikke.

Selv om tiltaket er unntatt søknadsplikt kan kommuneplanen i din kommune eller reguleringsplanen for det området der du bor, begrense hva du kan bygge. Slike planer er rettslig bindende, og kan ha bestemmelser om for eksempel hvor bygningsmassen kan plasseres og hvilken utforming den skal ha. Planene har også gjerne bestemmelser om utnyttelsesgrad, altså regler for hvor mye av eiendommen din som kan bebygges.

Kommuneplaner og reguleringsplaner består av bestemmelser og et kart, som må leses i sammenheng. Planene skal være tilgjengelige for innsyn på kommunens kartløsning, og du anbefales å undersøke gjeldende planverk før du setter i gang.

Tiltaket må også være i tråd med andre regler i plan- og bygningsloven. For eksempel stiller plan- og bygningsloven krav om at tiltaket har god arkitektonisk utforming, og at det har gode visuelle kvaliteter både i seg selv og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering. Uavhengig av søknadsplikt er ethvert tiltak forbudt i strandsonen.

En annen ting som er viktig å være oppmerksom på er at flere ikke søknadspliktige tiltak samlet sett kan utgjøre et søknadspliktig tiltak. Dette beror på en skjønnsmessig vurdering i den enkelte sak.

Videre kommer at tiltaket også må oppfylle de krav som følger av byggteknisk forskrift (TEK 17). Denne finner du på lovdata.no eller på Direktoratet for byggkvalitet sin nettside dibk.no.

7. Privatrettslige regler kan være til hinder for tiltaket

Foruten de offentligrettslige reglene må du forholde deg til privatrettslig lovverk. Selv om et tiltak er tillatt fra bygningsmyndighetenes side, kan det være i strid med naboloven. Det følger av naboloven § 2 at ingen må ha, gjøre, eller sette i gang noe som er urimelig eller unødig til skade eller ulempe for naboen. Naboen kan altså fremsette krav etter naboloven selv om tiltaket ikke er søknadspliktig etter plan- og bygningsloven.

Et ikke søknadspliktig tiltak er unntatt fra nabovarsling i henhold til plan- og bygningsloven. Naboloven § 6 stiller imidlertid krav om nabovarsling for tiltak som kan bli til skade eller ulempe for naboen. Varsling skal skje i rimelig tid.

Eventuelle tvister om et ikke søknadspliktig tiltak kan ikke påklages til kommunen, så lenge tiltaket er i tråd med arealplan og øvrige lovregler. Naboen må forfølge saken privatrettslig ved å bringe saken inn for forliksrådet eller domstolen.

8. Særlige regler i eierseksjonssameier og borettslag

Bor du i et eierseksjonssameie eller et borettslag kan eierseksjonsloven og borettslagsloven sette grenser for hva du kan foreta deg av tiltak i tilknytning til din seksjon eller andel, eventuelt presisert i vedtektene for boligselskapet. Det er ikke usannsynlig at du må innhente samtykke fra styret eller årsmøtet/generalforsamling før du setter i gang.

9. Vær bevisst ditt ansvar

Selv om endringer i lovverket kan gi deg frihet til enklere å utnytte din egen eiendom, er det altså viktig å huske at det er du som har ansvaret for at det du bygger er lovlig. Du vil ikke bli hørt med at du ikke kjente til reguleringsplanen, eller ikke forsto innholdet i en regulerings- eller lovbestemmelse.

Oppfører du noe som er i strid med arealplan eller annet regelverk, risikerer du at saken blir fulgt opp av kommunens ulovlighetsavdeling, med de kostnader og tvangsinngrep det kan medføre.

Du bør også involvere – eller iallfall informere – naboen om planene dine, selvsagt noe avhengig av tiltakets karakter. Foruten at dette er i tråd med god folkeskikk er det fornuftig for å ivareta godt naboskap og unngå potensiell tvist.

advokat Ingrid Therese Hopsø
advokat Ingrid Therese HopsøTlf.: 930 36 400 / e-post: ith@bjerkan-stav.no